인천 서구 청라신도시 지역분석 및 임장지도

청라 입지

 

청라는 인천서구에 위치하고, 인천서구는 대표적으로 청라신도시와 검단신도시가 있습니다.

아라뱃길을 중심으로 아랫쪽은 청라신도시, 위쪽은 검단신도시인데요, 청라는 영종도와도 가까워서 인천공항에 근무하시는 분들이 거주하기도 좋습니다.

​반면에 검단신도시는 김포, 서울(강서구)와 인접해 있어서 서울 배후 지역으로 선호도가 높아질 지역입니다.

​주변으로 계양구(3기 신도시), 부평구(원도심)이 위치하고 있네요.

학원가

주요 학원가는 블럭마다 조성이 되어 있어서 다양하게 이용이 가능하며, 검단에서도 학원을 청라로 오시는 분들이 많다고 합니다.

어제 임장갔을때도 모 어학원 차량 10여대가 움직이는 것도 보였는데, 큰 학원의 지점도 많이 운영이 되고 있는듯 합니다.

상권

커널웨이를 중심으로 다양한 상권이 형성되어 있습니다.

현재는 청라1동 지역(붉은박스) 상권이 가장 활발하며, 지도상 좌측(청라호수방향)으로 갈수록 공실은 증가하는 편입니다.

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업무지구

아래 지도상 파란색 부분이 업무지구가 들어서는 지역입니다.

대표적인 업무지구로 '하나금융그룹의 글로벌 캠퍼스, 인천로봇랜드, 청라스타필드, 관공서, 일반산업단지'등이 있거나 조성될 예정입니다.

특히, 가장 기대하는 곳으로 청라호수에 지어지는 '청라시티타워'도 있습니다. 아직 진행은 지지부진 하지만, 완공만 되면 관광지로써 정말 많은 분들이 찾을 것으로 기대되는 호재입니다.

 

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단지별 거래량

23년12월 거래량을 보면 '청라제일풍경채2차, 청라제일풍경채1차, 청라한화꿈에그린'단지 위주로 거래량이 상위 단지입니다.

 

 

단지별 시세

 

청라신도시에는 총 28개 단지가 있으며, 대부분 중대형 평형으로 이뤄졌고, 최대 114평 펜트하우스도 있습니다.

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28개 단지 중 20평형대가 있는 단지는 '제일풍경채2차, 청라힐데스하임, 호반베르디움앤영무예다음' 3개 단지뿐이며, 대부분 30평 이상입니다.(소형 평형대가 희소성이 있어 보이네요.)

​국평기준(34평) 청라 대장단지는 '제일풍경채2차와 에일린의뜰'입니다.

7호선 연장(27.10월) 호재를 바로 받을 수 있고, 학원 및 상권도 접근성이 좋아서 가장 선호도가 높은 단지입니다.

​또한, 청라신도시 대부분 2010~13년 사이 입주한데 반해, 위 2개 단지는 2016~17년에 입주해서 청라에서는 가장 신축에 속하는 단지이기도 합니다.

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제일풍경채2차

제일풍경채2차는 2017년에 입주한 1,581세대 대단지입니다.

최고가 9.4억(21.9월)를 찍고 39.6%하락한 5.67억(22.11월)까지 실거래 되었다가 24%상승해서 현재는 최고가 대비 25%하락한 7.05억에 실거래 되었습니다.

​전세가는 4억으로 매전갭은 3억이 넘어갑니다.

 

 

현재 매물은 실거주 가능 물건 기준 저층 6.4억, 고층 7억부터 있습니다.  전세는 저층 3.4억, 고층 3.7억부터 있네요.

​현재 분위기는 관망세를 보이고 있고, 매도자와 매수자간 줄다리기 분위기가 유지되고 있습니다. 간혹 나오는 급매 외에는 거래는 많이 이뤄지지 않는다고 합니다. (그래도 23.12월 실거래가 5건 이뤄지긴 했습니다.)

​참고로, 청라에서 유일하게 커뮤니티에 수영장이 있습니다.

 

청라센트럴에일린의뜰(주상복합)

에일린의뜰은 2018년입주한 1,163세대 대단지입니다.

제일풍경채2차와 마주하고 있는 단지로 청라 상권 및 개통예저인 7호선과 조금더 가까운 입지입니다.

​전고가는 9.05억(21.9월)이고 이후 31%하락한 6.2억(22.11월)까지 떨어졌다가 다시 상승해서 최근 실거래가는 전고가 대비 19%하락한 7.3억(23.12월)에 거래가 되었습니다.

 현재 매물은 6.8억(중층)부터 있습니다. 전세는 저층 3.4억, 고층 4억부터 매물이 나와 있습니다.

​중대형 형평(40평대) 기준 청라 대장단지는 '청라푸르지오와 청라더샵레이크파크'​입니다.

두 단지 모두 청라호수공원 바로 인접해 있어서 7호선 연장개통 역세권에 위치하고, 청라시티타워 준공 시 가장 큰 호재를 입을 수 있는 단지입니다.

 

청라푸르지오

2013년 입주한 751세대 단지로 '38평, 45평, 47평, 56평, 114평' 대형형평 위주로 구성되어 있습니다.

​45평 기준 전고가는 13.87억(21.9월)이고 이후 35%까지 하락했다가 조금 회복되어 최근 실거래는 전고가 대비 25%하락한 10.45억(23.10월)에 실거래 되었습니다.

 

 

현재 매물은 저층 9.5억, 중층 10.5부터 있으며, 전세매물은 5억부터 있어서 갭은 4.5억수준입니다.

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청라더샵레이크파크

2013년 입주한 766세대 단지로 40평, 43평, 55평, 79평, 85평 중대형이상으로 구성되어 있습니다.

​43평기준 전고가 12.6억(22.4월)이고 35%까지 하락했다가 일부 회복 후 최근 실거래는 전고가 대비 26%하락한 9.3억(24.1월)입니다.

 

 

 

현재 매물은 저층 9억, 중층 10억부터 있습니다. 전세매물은 저층 4.3억, 중층 5억으로 매전갭이 5억 수준이네요.

​마지막으로 중소형(20평대) 단지는 '청라힐데스하임, 호반베르디움앤영무예다음'이 있습니다.

물론 청라3동(호수공원 서측)에는 20평대 더 새 아파트가 있긴 합니다.

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청라힐데스하임

2011년 입주한 1,284세대 대단지입니다. 25평 단일평형으로 이뤄진게 특징입니다.

​전고가 6.5억(21.8월)까지 거래가 되었고, 이후 36%하락했다가 회복되어 최근 실거래는 전고가대비 27%하락한 4.77억(24.1월)에 거래되었습니다.

 매물은 저층 4.7억, 중층 4.8억부터 있으며, 전세매물은 층수 무관하게 2.8억부터 있습니다.

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호반베르디움앤영무예다음

2011년 입주한 1,051세대 대단지로 24평 단일평형입니다.

​전고가는 6.2억(2.11월)에 거래되었고, 41%하락했다가 일부 상승회복하여 최근 실거래는 전고가대비 31%하락한 4.25억(24.1월)입니다.

 

 

매물은 저층 4.15억, 중층 4.3억부터 있으며 전세는 2.5억(고층)부터 매물이 나와 있습니다.

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실투자금

평형대별로 실투금을 파악해 보았습니다.

실거주 하시는 분들은 현재 가장 저렴한 매물 기준으로 아래 '매매시세'를 참고하시면 되고,

투자를 하시는 분들은 전세보증금만 레버리지 활용 시 '매전갭(①)'을 실투금으로 참고하시고, 실투금을 최소화 하는 방안으로 '전세금 + 후순위대출(20%)'까지 고려한 금액은 '실투금(②)'를 참고하시면 됩니다.

'실투금(②)'기준으로 25평대는 1억미만, 34평은 2억미만, 40평대는 3억미만으로 접근이 가능합니다.

물론 후순위 대출은 세입자가 OK하고, 개인 상황에 맞는 대출비율(LTV, DSR고려)을 고려 시 더 많이 나올수도 있습니다.

 

구분	25평		34평		43~45평
	청라힐데스하임	호반베르디움앤영무예다음	제일풍경채2차	에일린의뜰	청라푸르지오	청라더샵레이크파크
매매시세	47,000	41,500	64,000	68,000	95,000	90,000
전세시세	28,000	25,000	34,000	40,000	50,000	43,000
매전갭(①)	19,000	16,500	30,000	28,000	45,000	47,000
후순위대출 (LTV 20% 가정)	9,400	8,300	12,800	13,600	19,000	18,000
1년 금리 (6%가정)	564	498	768	816	1,140	1,080
실투금(②)	10,164	8,698	17,968	15,216	27,140	30,080