안녕하세요~~체인지입니다.
서울 학군하면 어디가 떠오르시나요?
대표적인 3대 학군으로 '강남 대치동, 목동, 노원 중계동'을 다들 떠오르실 겁니다.
이중 노원구는 서울 최북단에 위치한 지역으로 총 5개의 동으로 구성되어 있습니다.
대부분 1980년대 주공아파트로 지어진 단지가 많고, 소형으로 구성된 단지가 많아서 저렴한 가격의 주거비를 사용할 분들이 많이 거주하는 곳이기도 합니다.
노원구에서도 중계동은 '학원가'로 유명한 지역입니다. 흔히 은행사거리라고 불리는 곳이 학원가로 형성되어 있으며, 주변 학교의 학업성취도가 높은 편입니다.
은행사거리에 학원이 223개가 있고, 주변이 모두 아파트 단지로 구성되어 있어서 교육 환경은 매우 좋은 상태이나, 지하철이 없어서 불편한 부분이 있습니다.
다만, 동북선(26.7월 개통)이 은행사거리와 중계주공4단지~5단지 사이에 생긴다는 부분은 향후 호재가 될 좋은 사항입니다.
호갱노노 - 학원가
은행 사거리-학원가
※ 왜 명칭이 은행사거리 일까요? 위 사진을 보세요. 은행나무가 정말 이쁘네요
임장루트
상계주공5단지를 시작으로 중계동의 대장 단지인 중계청구3차 까지 둘러봤습니다.
노원구 중계동/상계동/하계동은 언덕이 거의 없습니다. 그래서 걷기 참 좋았습니다.
우선 출발하기 앞서 노원구 시장 분위기 한번 보시죠
중계동은 51개의 아파트 단지가 있습니다. 주택은 거의 없다고 봐도 무방할 정도로 아파트가 많습니다.
노원구는 거래량이 증가추세를 보이다가 9월부터 주춤합니다. 매매 시장강도 역시 상승하다가 현재는 상승이 꺾인 상태로 0 수준을 유지하고 있으나, 전세시장강도는 상승추세를 아직은 보이고 있습니다.
부동산지인 - 시장강도
대표적인 노후 단지로 재건축(상계주공) 및 재개발(상계뉴타운)이 진행되고 있습니다.
재건축의 경우 상계주공8단지는 2020년 입주를 완료했고(포레나노원), 상계4구역은 2020년 입주 완료(노원센트럴푸르지오), 상계6구역 23.6월 입주 완료(노원롯데캐슬시그니쳐)를 마쳤습니다.
현재 상계주공5단지가 재건축으로 건축심의를 통과하고 사업시행인가를 준비중인데, 아래와 같이 분담금 5억 이슈가 나왔습니다. 5단지가 어떻게 진행될지에 따라 상계주공/하계주공/창동주공등 주변 주공아파트 재건축 단지의 미래를 예측해 볼 수 있지 않을까 싶습니다.
속도 내던 상계주공5 재건축 ‘초비상’ [MONEY REAL ESTATE] - 매경ECONOMY (mk.co.kr)
그럼 단지별로 한번 살펴보시죠
상계주공5단지
위에서 잠시 언급했지만, 노원구 재건축 단지중에서는 가장빠른 속도를 보이고 있는데, 최근 분담금 5억 이슈로 인해 향후 진행이 궁금해 지는 곳입니다.
- 세대수 : 840세대 (11평 단일 평형)
- 용적률 : 93%
- 실거래가 : 최고가 8억(21.8월), 최근 거래가 5억(23.10월)
- 매물 : 5억부터 매물이 있으며, 총 42개가 쌓여있습니다. 전세는 8천만원부터 있습니다.
→ 갭이 4억 이상 필요합니다.
네이버 매물
양지대림1차
양지대림1차 위치
상계동에서 중계동으로 가는 첫 길목에서 만나볼 수 있는 양지대림1차입니다. 단지 바로 옆에 당현천이 있어서 생활환경은 참 좋아 보였습니다.
- 세대수 : 508세대 (5개동)
- 입주년도 : 98.12월
- 평형구성 : 24평 24세대, 32평 308세대, 43평 176세대
양지대림1차 단지 사진
- 실거래
- 24평 : 최고가 8.74억(21.9월), 최근거래 6.9억(5월)으로 21%하락 거래
- 32평 : 최고가 11.45억(21.6월), 최근거래 8.4억(9월)으로 27%하락 거래
- 43평 : 최고가 13.47억(21.3월), 최근거래 9.5억(8월)로 29%하락 거래
- 매물시세 (최저가 기준, 1층은 제외)
- 24평 : 매매 7억, 전세 4억 ▶ 갭 3억
- 32평 : 매매 8.9억, 전세 5.5 ▶ 갭 3.4억
- 43평 : 매매 10.2억, 전세 없음
▶ 현재 매물은 최근 실거래가 대비 높은 가격으로 올라와 있고, 5월~9월 이후 실거래가 진행되지는 않고 있음
중계청구3차
중계청구3차는 중계동 학원가에서도 가장 선호도가 높은 단지입니다. 은행사거리에 바로 붙어 있어서 학원가 접근성이 매우 좋으며, 주변에 초중고등학교가 모두 있고, 공원도 잘 구성이 되어 있습니다.
아래 사진을 보시면 단지내에 도서관 운영 및 이동식 학원홍보 부스도 있습니다.
사진에 넣지는 않았지만, 노후주택임에도 불구하고 상가가 붙어 있어서 헬스장등 마치 단지내 커뮤니티같은 느낌을 받게 구성이 되어 있습니다.
더욱이 은행사거리에 '동북선'이 개통되고 나면 상계역(4호선), 왕십리역(2호선)까지 바로 진입이 가능한 교통 편의성이 매우 높아집니다.
- 세대수 : 780세대 (총9개동)
- 입주년도 : 96.7월
- 평형구성 : 31평 단일 평형
- 실거래가 : 최고가 14.2억(21.2월), 최근 거래가 12.6억(10월)로 11%하락 거래
- 매물시세 : 매매 11.5억, 전세 7억 ▶ 갭 4.5억 필요
중계주공5단지
청구3차와 함께 학원가 중심인 은행사거리를 끼고 있는 단지입니다. 2000세대 이상의 대단지로 단지 상가에 수영장도 있네요.
- 세대수 : 2,328세대 (총 18동)
- 입주년도 : 92.4월
- 평형구성 : 15평 360세대, 17평 720세대, 24평 528세대, 28평 360세대, 31평 360세대
- 소형평형 위주로 구성되어 있어서 학군 이사 수요 中 가족단위가 아닌 일부 가족만 이사오는 경우에 선호도가 있을 것 같네요.
- 실거래가
- 15평 : 최고가 5.67억(21.6월), 최근거래가 4.25억(9월)로 25% 하락 거래
- 17평 : 최고가 6.7억(21.9월), 최근거래가 5억(9월)로 25% 하락 거래
- 24평 : 최고가 8.97억(21.7월), 최근거래가 7억(9월)로 22% 하락 거래
- 28평 : 최고가 11.87억(21.7월), 최근거래가 9.5억(9월)로 20% 하락 거래
- 31평 : 최고가 13억(21.6월), 최근거래가 9.77억(9월)으로 25%하락 거래
▶ 대부분의 평형대가 20~25%사이 하락 거래되었으며, 10월부터 거래가 없음
- 매물시세 (최저가 기준, 1층제외)
- 15평 : 매매 4.1억, 전세 1.4억 ▶ 갭 2.7억
- 17평 : 매매 4.5억, 전세 1.5억 ▶ 갭 3억
- 24평 : 매매 6.95억, 전세 2.8억 ▶ 갭 4.15억
- 28평 : 매매 9.3억, 전세 4.2억 ▶ 갭 5.1억
- 31평 : 매매 9.7억, 전세 5.7억 ▶ 갭 4억
▶ 전세가가 대체적으로 낮아서 갭은 많이 필요함. 재건축 움직임도 없어서 투자로써 매수하기는 투자금이 많이 필요함
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